原告北京中博房地产开发有限公司（以下简称中博公司）诉被告北京合家兴业房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）一般委托合同纠纷一案
日期：2017-11-17
北京市通州区人民法院
民事判决书
（2007）通民初字第7723号
原告北京中博房地产开发有限公司（反诉被告），住所地通州区漷县镇长凌营。
法定代表人李X，董事长。
委托代理人李XX，北京XX律师事务所律师。
委托代理人任X，北京X律师事务所律师。
被告北京合家兴业房地产经纪有限公司（反诉原告），住所地通州区漷县商业广场B座-1321号。
法定代表人洪X，董事长。
委托代理人刘X，北京市X律师事务所律师。
委托代理人XX，男，1977年4月18日出生，汉族，北京合家兴业房地产经纪有限公司经理，住崇文区崇文门西大街4号楼3单元1002号。
原告北京中博房地产开发有限公司（以下简称中博公司）诉被告北京合家兴业房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）一般委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王X独任审判，公开开庭进行了审理。原告中博公司的委托代理人李XX、任X，被告经纪公司的委托代理人刘X、XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中博公司诉称：我公司与经纪公司与2007年1月1日签订协议书，由经纪公司代理我公司销售长桥园的尾房，依惯例经纪公司应按照我公司最终确定的房屋价格与第三人签订房屋预订单。2007年3月20日，经纪公司在未经我公司同意的情况下，私自确定房屋出售价格，并用其所持有的我公司房屋预订单与他人签订预定合同，售出房屋2套。一套为1号楼3单元3133号，预定方为胡X，预定单价为5000元。另一套1号楼3单元3141号为精装样板间，预定方为陈X，预定单价为5400元。经纪公司还利用我公司空白收据收取二人定金各20000元，该项两笔款项一直未支付我公司。此外，经纪公司于2007年3月、4月间代理售出房屋二套，一套未7号楼号，买售人为张X，房屋总价为278154元，另一套为6号楼4142号，买售人为A，房屋总价899700元。这两套房屋我公司均已确认并正式签署购房合同。但除我公司自行收取张X定金10000元，A定金50000元外，其余购房款共计1117854元，均由经纪公司用其所持有的我公司的收据收取，并且经纪公司至今未向原告交付该笔房屋价款。故诉至法院要求1、解除双方于2007年1月1日签订的协议书；2、经纪公司返还从我公司处领取的收据11本；3、经纪公司返还从我公司领取的我公司房屋预订单；4、经纪公司停止以我公司空白认购单或以经纪公司名义签订长桥园尾房认购或代理销售合同；5、经纪公司停止销售有关的一切广告宣传活动，包括停止在媒体上刊载广告、撤掉经纪公司在长桥园门市房上的标有“长桥园售楼处”字样的广告牌；7、经纪公司返还我公司长桥园7号楼室、6号楼4142室售房款，扣除经纪公司佣金差额部分，即945660元。
被告经纪公司辩称：中博公司起诉书中事实与理由中所说的惯例不存在，且当时中博公司的法人代表不是现在的法人代表，原房屋销售价格系原中博公司的法定代表人B（已故）也是与洪X共同商量的。4142号和412号房屋总价款不是中博公司计算的数额，应该是1177854元。对于中博公司诉讼请求第一项，在其支付我们代理费及相应损失的前提下可以解除。诉讼请求第二、三项，我们同意按照现有数额返还。诉讼请求第五项，如果协议解除，我们同意。诉讼请求第七项，我们同意停止广告宣传。但是因为我们是做二手房销售的，售楼处的牌子没有必要撤销，不同意其该项诉讼请求。诉讼请求第七项，在中博公司支付我们代理费及相应损失后可以返还。
经审理查明，经纪公司的法定代理人洪X原系中博公司的副总经理。2004年洪X申请登记注册了现在的经纪公司并担任法定代表人。2007年1月1日，原、被告双方为销售中博公司的尾楼而签订协议书，协议内容为：由经纪公司代理的长桥园尾房销售，从2007年1月1日起，代理费按销售额的5%结算，其中包括广告费用；结算日期在每月的5号；结算方式为当月一次性，房款到位代理费结齐，交首付款按50%结算。此后，双方为房屋的销售价格产生矛盾又因经纪公司在收取房款后未交给中博公司等问题，使双方矛盾激化，双方无法继续合作。双方在合作期间，经纪公司与陈X、胡某签订了房屋预订单，并由经纪公司收取定金40000元。后该预定合同均被本院调解予以解除，并由中博公司返还各自的定金20000元，并给付补偿金3000元。在此期间经纪公司分别与多位购房者签订预售合同并由中博公司确认总房款为1177854元。除中博公司收取60000元定金外，其余购房款1117854元由经纪公司收取，中博公司应向经纪公司支付佣金172294元，但经纪公司未向中博公司支付。本案在审理过程中，经纪公司提出反诉，要求中博公司给付代理费274129元并以2007年1月1日未售出尾房的将来售出价格的5%赔偿经纪公司。经询问中博公司同意给付经纪公司代理费172294元，前提是从两笔购房款中折抵。中博公司不同意以2007年1月1日未售出尾房的将来售出价格的5%赔偿经纪公司，因为代理协议中没有约定违约责任如何承担。双方各持已见，调解无效。
上述事实，有协议书、民事调解书及当事人陈述在案佐证。
本院认为，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，并应报告委托事务的处理情况。受托人处理委托事务取得的财产，应当较交给委托人，委托人应当向其支付报酬。中博公司在收到由经纪公司委托销售房屋的全款后，理应及时向经纪公司支付报酬，因其未及时向经纪公司支付相应的报酬，致使经经济公司在收取房款后未能及时转交中博公司，且经纪公司在受托过程中，未征得中博公司同意便以低于市场价的价格与他人签订房屋预售合同，损害了委托人的利益。因此给中博公司造成的损失，应由经纪公司承担。但因中博公司与胡某、陈某的纠纷系双方当事人自愿达成的协议，属双方真实意思表示，故对于中博公司要求经纪公司给付胡X、陈某各三千元补偿金的诉讼请求，本院不予支持。经纪公司以此反诉，要求中博公司支付该项笔售房款的代理费，因该项购房业务并未实际成交，经纪公司要求支付代理费的诉讼请求，本院不予支持。由于双方因房屋价格及给付报酬等问题使矛盾激化，已无继续合作的可能，且双方均表示可以解除委托合同，本院不持异议。对于中博公司要求经纪公司返还收据、房屋预订单及认购、销售合同书和空白收据等的请求，本院予以支持。对于中博公司要求经纪公司撤掉“长桥园售楼处”的广告牌的请求，因该广告牌并非专指是在为中博公司提供服务，如果撤销，势必对经纪公司的经营造成影响，故本院对该项请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百零一条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百零五条、第四百零六条、第四百一十条之规定，判决如下：
一、解除原告北京中博房地产开发有限公司与被告北京合家兴业房地产经纪有限公司于二00七年二月七日签订的协议书；
二、被告北京合家兴业房地产经纪有限公司给付原告北京中博房地产开发有限公司购房款一百二十一万七千八百五十四元。
三、原告北京中博房地产开发有限公司给付被告北京合家兴业房地产经纪有限公司报酬一十七万二千二百九十四元；
四、被告北京合家兴业房地产经纪有限公司返还原告北京中博房地产开发有限公司定金四万元；
五、被告北京合家兴业房地产经纪有限公司返还现在存放的属于原告北京中博房地产开发有限公司的各种收据、房屋预订单、认购合同及代理销售合同等；
六、驳回双方其他诉讼请求。
以上第二至五项，均于本判决生效之日起七日内执行清
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费五千零三十元，由被告北京合家兴业房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费二千二百七十五元，由原告北京中博房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉案件受理费一万零六十元，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 王X
二00七年十一月二十二日
书 记 员 郭X